WEG-Recht

Kein Kostenersatz für Wohnungseigentümer bei eigenmächtiger Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

02.12.2019

Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.06.2019

– V ZR 254/17 –


Ein Wohnungseigentümer, der die im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Dies gilt nach dem vom BGH entschiedenen Fall selbst dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen oder der Wohnungseigentümer irrig angenommen hatte, hierzu selbst verpflichtet gewesen zu sein.

In derartigen Fällen wird der eigenmächtig handelnde Wohnungseigentümer zukünftig also selbst die entstandenen Kosten zu tragen haben.

Eine Ausnahme gilt wie nach bisheriger Rechtsprechung des BGH und nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen unverändert in Fällen erheblicher und akuter Gefahr. Nur in Fällen derartiger Notgeschäftsführung steht dem eigenmächtig handelnden Wohnungseigentümer unter Umständen ein Ersatzanspruch zu.

Ansonsten bleibt es dabei, dass auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen der Sanierung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum bleibt. Da es Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, darüber zu entscheiden, ob sie notwendige Maßnahmen isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen, müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss herbeiführen.

Dem betroffenen Wohnungseigentümer hält der BGH in der Entscheidung vom 14.06.2019 vor, dass es auch diesem zumutbar ist, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten und einen Beschluss über die Maßnahme herbeizuführen.

Zwar müssten Wohnungseigentümer immer damit rechnen, dass Mängel des Gemeinschaftseigentums unvorhersehbare Ausgaben mit sich bringen. Nicht hingegen müssten Wohnungseigentümer ihre Finanzplanung in der Weise ausrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen und insbesondere keine Beschlussfassung herbeiführen konnten, herangezogen werden. Auch könnte eine Ausgleichspflicht einen Wohnungseigentümer zur Unzeit treffen, beispielsweise wenn eine andere kostenintensive Maßnahme beschlossen und durchgeführt wurde, die der oder die Wohnungseigentümer bei Kenntnis eines Erstattungsanspruches zurückgestellt hätten.

Es kann also jedem Wohnungseigentümer nur nachdrücklich angeraten werden, bei kostenträchtigen Sanierungs- oder Instandsetzungs- wie Instandhaltungsmaßnahmen rechtliche Beratung einzuholen, bevor eine eigenmächtige Beauftragung von Fachfirmen erfolgt. Andernfalls läuft der Miteigentümer Gefahr, derartige Kosten selbst tragen zu müssen.

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